Kupując dom na rynku wtórnym musimy zwrócić uwagę na nieco więcej rzeczy niż przy zakupie mieszkania. Zanim podejmiemy jakiekolwiek kroki ku zakupowi upatrzonej przez nas nieruchomości, trzeba zapoznać się sytuacją prawną obiektu.
Na początek warto będzie wybrać się do sądu rejonowego, gdzie będziemy mogli zapoznać się z księgami wieczystymi nieruchomości. Tutaj możemy dowiedzieć się, jaką formą własności jest dom, czy nie jest obciążony hipoteką, oraz czy nie wiążą się z nim żadne służebności – co może okazać się szczególnie istotnym elementem np. w przypadku dróg dojazdowych do działki.
Kolejną dość ważną kwestią są dokumenty odbioru domu. Dotyczy to w szczególności domów sprzed kilkudziesięciu lat, gdyż daje to nam gwarancję, iż dom postawiony jest zgodnie z prawem i nie będziemy mieli problemów w przypadku kontroli budowlanej.
Jeśli interesujemy się domem w stanie surowym, należy przejrzeć dziennik budowy, szczególnie pod kątem daty dokonania ostatniego wpisu. Jeśli miało to miejsce ponad 3 lata temu, będziemy musieli wystąpić o nowe pozwolenie na budowę, co może wiązać się z poświęceniem dodatkowego czasu i kosztów.
Na oględziny takiego domu warto również wybrać się z fachowcem budowlanym, bądź wykonawcą, który będzie modernizował lub wykańczał wnętrze naszego domu. Wprawne oko fachowca może wyłapać usterki, których laik nie zauważy. Dzięki temu możemy również na bieżąco dowiedzieć się o możliwościach modernizacji stojącego już domu.
Jakie dokumenty i gdzie sprawdzać
W sądzie wieczystoksięgowym. Każdy może tam na miejscu obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Dowiemy się z niej:
- kto jest właścicielem nieruchomości (dział II)
- czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Niestety, prawa te nie zawsze są ujawnione w księdze. W takiej sytuacji można liczyć tylko na uczciwość sprzedającego
- czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV).
Nawet jeśli od sprzedającego dostaniemy wypis z księgi wieczystej, warto osobiście obejrzeć księgę tuż przed zawarciem transakcji. Pozwoli to stwierdzić, czy od czasu sporządzenia wypisu nie pojawiły się w niej jakieś nowe wpisy lub ostrzeżenia.
Gdy nie ma księgi lub aktualny właściciel nie uzyskał jeszcze wpisu swojego prawa własności, dokumentem potwierdzającym własność może być akt notarialny zakupu domu lub darowizny albo orzeczenie sądu o nabyciu spadku.
Co to jest służebność osobista? Wyobraźmy sobie sytuację, że do dwóch posesji dochodzi ta sama droga dojazdowa, która należy do jednego z sąsiadów. Aby drugi mógł dojeżdżać do swojego domu, obaj sąsiedzi muszą się w tej sprawie porozumieć. Podpisują więc umowę, w wyniku której droga zostaje obciążona służebnością osobistą. Dzięki temu sąsiad, który nie jest jej właścicielem, może z niej korzystać. Problem jednak powstaje, jeśli chcesz od niego kupić dom. Nie masz bowiem prawa do przejazdu przez drogę drugiego sąsiada, ponieważ służebność osobista jest skierowana do konkretnej osoby. Aby móc zgodnie z prawem korzystać z dojazdu, będzie trzeba dojść do porozumienia z właścicielem drogi.
W wydziale geodezji urzędu gminy. Sprawdzamy tu dane dotyczące powierzchni działki i przebiegu granic. Możemy też poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwoli to ocenić, czy rzeczywiste rozmiary działki (najlepiej ją samemu zmierzyć) odpowiadają danym z ewidencji gruntów.
W wydziale architektury (urbanistyki) urzędu gminy. Obejrzyjmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeśli taki obowiązuje w danej gminie. Sprawdźmy w nim, jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy nie planuje się w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo oczyszczalni ścieków, czy przylegająca do nieruchomości droga będzie w przyszłości poszerzana – wtedy trzeba będzie przekazać gminie część działki, oczywiście za odszkodowaniem, a dom położony dotąd w głębi ogrodu może się znaleźć znacznie bliżej ulicy. Często okazuje się, że gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego terenów sąsiadujących z upatrzonym domem – wtedy wprawdzie nie ma niebezpieczeństwa, że obok naszego domu nagle pojawi się fabryka, ale za to gmina może np. wytyczyć drogę.
W wydziale meldunkowym urzędu gminy. Sprawdźmy, kto jest zameldowany w domu, ale musimy tam iść z właścicielem, inaczej urząd nie udzieli nam informacji. Wymagajmy, aby przed zawarciem umowy sprzedający wymeldował wszystkich mieszkańców.
Jaką dokumentację powinien przekazać nam właściciel domu
Dokumenty związane z budową. Będą to:
- pozwolenie na budowę – dzięki niemu będziemy mieć pewność, że dom wybudowano zgodnie z prawem
- projekt architektoniczno-budowlany domu, przyłączy (gazowego, elektrycznego, wodociągowego) oraz instalacji gazowej, elektrycznej, grzewczej, wodociągowej i kanalizacyjnej – możemy sprawdzić, czy wszystko wybudowano zgodnie z projektem
- dziennik budowy – mogą w nim być istotne informacje o przebiegu budowy i zmianach wprowadzanych w jej trakcie
- powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna i protokoły odbiorów domu i przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego oraz protokół odbioru kominiarskiego. Dowiemy się z nich, czy przyłącza wykonano zgodnie z projektem i sztuką budowlaną.
Dokumentacja techniczna domu jest bardzo potrzebna w sytuacjach awaryjnych, gdy coś się zepsuje (na przykład pęknie rura) i trzeba znaleźć miejsca awarii.
Zdarza się, że domy wybudowane nawet kilkadziesiąt lat temu formalnie nie zostały oddane do użytkowania. Każdy dom, zanim zostanie oddany do użytkowania, musi przejść różne testy, m.in. sprawności instalacji elektrycznej, gazowej czy kominowej. Wszystko to musi być zgłoszone do odpowiednich działów architektury w urzędzie gminy lub miasta. Dopiero wtedy możesz otrzymać prawo do użytkowania nieruchomości. Bez tego dom jest uważany za będący w trakcie budowy.
Duże wydatki grożą ci, jeśli kupisz nieodebrany dom i okaże się, że podczas jego budowy wystąpiły jakieś uchybienia. W takim przypadku w urzędzie gminy lub miasta mogą powiedzieć, że dom nie może być oddany do użytkowania, a przeróbki mogą kosztować tysiące złotych.
Warto sprawdzić, w szczególności jeśli chcemy kupić dom w stanie surowym, kiedy nastąpił ostatni wpis do dziennika budowy. Jeśli dawniej niż 2 lata temu, to aby wznowić prace budowlane, będziemy musieli ponownie wystąpić o pozwolenie na budowę. A to może potrwać nawet kilka miesięcy.
Uwaga! Właściciel domu powinien przechowywać wymienione dokumenty dopóty, dopóki istnieje budynek, i przekazać je osobie, której sprzedaje dom. Jeżeli sprzedający ich nie ma, a dom nie jest starszy niż 10-15 lat, można spróbować odszukać dokumentację w urzędzie. Projekt i dziennik budowy powinny być bowiem przechowywane również w starostwie. Jeśli i tu ich nie będzie, w razie potrzeby można zlecić inwentaryzację domu.
Informacje o odstępstwach od projektu i remontach. Często zdarza się, że podczas budowy domu są wprowadzane zmiany, których potem nie nanosi się w projekcie. Warto pytać właściciela o to, jak budował dom, o kłopoty, jakie napotykał, i na czym udało mu się zaoszczędzić. Zwykle ludzie, którzy wybudowali dom, są z tego dumni i lubią się tym chwalić. Zebrane informacje pomogą uniknąć przykrych niespodzianek podczas remontu. Zmiany mogły być też wprowadzane po zakończeniu budowy. Zapytajmy, kiedy były przeprowadzane remonty domu i czego dotyczyły.
Uregulowane podatki. Zażądajmy dokumentów potwierdzających uregulowanie podatku od nieruchomości, a także podatku od spadków i darowizn, jeżeli sprzedający na tej drodze otrzymał nieruchomość. Można też poprosić o pokazanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem dochodowym. Jest to ważne, gdyż w razie długów wobec fiskusa może być przymusowo ustanowiona hipoteka na nieruchomości.
Umowy i rachunki. Warto poprosić o umowy z przedsiębiorstwami sieciowymi, na podstawie których są dostarczane do domu gaz, prąd, woda oraz są odbierane ścieki. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że dom jest legalnie podłączony do sieci i że określony w umowie z zakładem energetycznym przydział mocy wystarczy na planowane potrzeby. Jeśli dojdzie do transakcji, będzie trzeba przepisać umowy na nowego właściciela. Dowiedzmy się też, czy z przyłączy korzysta tylko „nasz” dom, czy może są one wspólne z sąsiadami (jeśli tak, to czy mają osobne liczniki).
Sprawdźmy, czy sprzedający opłacił wszystkie rachunki za wodę, energię, gaz, odbiór ścieków i wywóz nieczystości. Warto też tuż przed podpisaniem aktu notarialnego spisać stan liczników i załączyć tę informację do umowy.
Wyposażenie domu. Ustalmy ze sprzedającym, które elementy wyposażenia (sanitariaty, meble wbudowane czy sprzęt AGD) pozostaną w domu. Trzeba to spisać w protokole, który może być załącznikiem do umowy sprzedaży nieruchomości.
Ocena stanu technicznego domu
Należy zwracać szczególną uwagę na stan techniczny domu. Zawilgocenie ścian, pęknięcia murów, niesprawna instalacja wodociągowa czy podniszczona więźba dachowa – to wszystko może nas narazić na spory wzrost kosztów w niedalekiej przyszłości.
Kiedy będziemy już coraz bliżsi decyzji o zakupie konkretnego domu, warto trochę zainwestować i poprosić specjalistę o ocenę stanu technicznego. Być może to uchroni nas przed niespodziewanymi kosztami napraw.
Niektórzy specjaliści radzą ostrożne podchodzenie do domów świeżo po remoncie – może zdarzyć się, że remont był przeprowadzony tylko na potrzeby zamaskowania ubytków w stanie technicznym, które mogą nas po kilku latach narazić na nagłe wydatki związane z kolejnym remontem.
Generalnie im nowszy dom, tym w nowszej technologii jest zbudowany. To wiąże się z oszczędnościami. W starszych konstrukcjach, zwłaszcza jeśli dom nie jest dobrze docieplony, jego ogrzewanie może naprawdę sporo kosztować. Należy to wziąć pod uwagę jeszcze przed zakupem. Potem będzie za późno.
Stan techniczny budynku trudno jest ocenić samemu, zwłaszcza jeśli nie masz o tym pojęcia. Na pewne elementy ludzie nie zwracają uwagi, warto więc do oglądania budynku zabrać ze sobą specjalistę. Może to być znajomy budowlaniec albo znający się na rzeczy pracownik biura pośrednictwa w handlu nieruchomościami.
Na co więc zwracać szczególną uwagę? Po pierwsze, sprawdź stan elewacji budynku, czy nie ma na niej pęknięć, dowiedz się, z czego dom jest zbudowany. Przykładowo dom z pustaków może wymagać docieplenia. Niezwykle ważny jest stan dachu i fundamentów, sprawdź, czy nie przeciekają. W tym celu warto pójść na strych i do piwnicy i zobaczyć, czy nie ma tam zawilgoceń i grzybów. W przypadku dachu warto też zwrócić uwagę na materiał, z którego jest zbudowany. Wciąż zdarzają się domy pokryte eternitem z domieszką azbestu. Taki dach to spory kłopot, bo – po pierwsze – jest to niezdrowe, a po drugie – do jego usunięcia potrzebna jest specjalizująca się w tym firma. Dodatkowo warto np. zwrócić uwagę, czy na dachu nie robi się przypadkiem „siodło” (dach się nie zapada). To może oznaczać, że wymaga on remontu.
Po zbadaniu budynku z zewnątrz przechodzimy do jego wnętrza. Nie wystarczy tylko obejrzeć pomieszczenia i sprawdzić, czy podoba ci się ich rozkład i wielkość. Niezwykle ważny jest stan instalacji: elektrycznej, gazowej czy grzewczej. Warto np. zobaczyć, czy w instalacjach są wykorzystane rury miedziane, czy szybciej utleniające się, dawniej stosowane rury ołowiane. Jak to zrobić? – Najlepiej by było zrobić odkrywkę, ale na to na pewno nie zgodzi się właściciel. Można jednak zajrzeć do puszek lub sprawdzić to na podstawie dokumentacji. Zobacz też, jaki jest system ogrzewania domu: piec gazowy, kominek, piec na drewno, a może jakiś inny? Zwróć także uwagę na to, czy ciepłą wodę masz bezpośrednio z sieci ciepłowniczej, czy jest ona podgrzewana za pomocą bojlera, pieca gazowego, itp. Spytaj właściciela o wysokość rachunków za ogrzewanie.
Zdecydowanie łatwiej jest ocenić stan ścian, podłóg, umeblowania, wyposażenia kuchni czy łazienki. Przy ocenie zwróć uwagę na stan sprzętów kuchennych i łazienkowych. Przyjrzyj się także oknom, czy są szczelne i czy nie wymagają wymiany. Kupno nowych do całego domu jednorodzinnego to spory wydatek. Warto także sprawdzić np., czy dom jest podłączony do kanalizacji, czy wyposażony w szambo. Ta druga możliwość wiąże się – po pierwsze – z zamawianiem co jakiś czas szambiarki, a po drugie – i może ważniejsze – czasami także z uciążliwym zapachem.
Koniecznie sprawdź także stan pomieszczeń gospodarskich i garażu. Ważne są te same aspekty co w przypadku domu. Należy sprawdzić, czy nie ma pęknięć, zacieków, wilgoci. Kałuża na podłodze w garażu nie musi jednak od razu oznaczać, że dach przecieka. Może to po prostu stopiony śnieg, który był na samochodzie?
Kolejnym elementem, który trzeba obejrzeć, jest ogród. Chociaż jego stan rzadko jest elementem decydującym przy zakupie domu, to jednak zadbany teren oraz oczko wodne są dużym atutem. Sprawdź też stan ogrodzenia i bramy wjazdowej. Zobacz, czy jest ona otwierana ręcznie, czy automatycznie. Sprawdź, czy jest domofon albo wideofon i czy działa.
Dodatkowo warto zwrócić uwagę na to, czy dom jest wyposażony w telewizję kablową, internet, telefon. Zapytaj też o instalację alarmową i czy dom jest chroniony przez firmę ochroniarską.
Ile umów sprzedaży nieruchomości – jedna czy dwie?
Gdy tylko uzgodnimy warunki kupna-sprzedaży domu, podpiszmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Da nam ona pewność, że sprzedający nie podniesie ceny z dnia na dzień albo że nie sprzeda „naszego” domu innemu, bogatszemu klientowi. Czas między podpisaniem umowy przedwstępnej i ostatecznej może być potrzebny na zgromadzenie kompletu niezbędnych dokumentów, umówienie notariusza (który też potrzebuje kilku dni na ich sprawdzenie) czy wreszcie na załatwienie wypłaty kredytu bankowego.
Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości strony transakcji mogą sporządzić same – na piśmie. Ważne jest, aby w umowie tej określić dane sprzedającego i kupującego, opis zbywanej nieruchomości, cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży i wysokość zadatku, czyli kwoty, jaką kupujący wypłaci sprzedającemu.
Sporządzenie umowy przedwstępnej można i warto powierzyć notariuszowi. Umowa notarialna różni się od zwykłej, spisanej samodzielnie, głównie tym, że daje gwarancję, że dom faktycznie zostanie nam sprzedany. Jeśli bowiem sprzedający wycofa się z transakcji, będziemy mogli ubiegać się przed sądem o zawarcie umowy przyrzeczonej (uwaga: pamiętajmy, że takie samo uprawnienie przysługuje drugiej stronie, w razie gdy to my się rozmyślimy, a umowa przedwstępna jest notarialna).
Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Wynosi on zwykle 10-20% ceny nieruchomości, choć oczywiście strony mogą ustalić inną kwotę. Trzeba to jednak starannie przemyśleć, bo istotą zadatku jest zrekompensowanie „straty” jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z transakcji. Jeżeli wycofa się kupujący – sprzedający zatrzymuje sobie zadatek, a jeśli wycofa się sprzedający – to musi on wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek. W przypadku gdy transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny.
Uwaga! Nie należy mylić zadatku z zaliczką, którą – jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – zwyczajnie się zwraca. Kontrahenci mogą się oczywiście umówić, że rezygnują z groźby utraty zadatku, i nazwać kwotę ustaloną w umowie przedwstępnej zaliczką (a nie zadatkiem).
W celu sfinalizowania transakcji obie strony muszą stawić się u notariusza. Ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć bowiem formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Jeśli umowę przedwstępną też zawieramy u notariusza, wybierzmy takiego, który za sporządzenie obu umów pobierze jedno wynagrodzenie (taksę notarialną): połowę za umowę przedwstępną i połowę za ostateczną.
Pozostaje jeszcze ustalenie, w jaki sposób i w którym momencie kupujący przekaże sprzedającemu pieniądze. Chodzi o to, żeby obydwie strony transakcji miały pewność, że nie zostaną oszukane, i nie musiały chodzić po mieście z walizką pełną pieniędzy.
Źródło: Murator, Szybko.pl