Klauzule niedozwolone w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości
Umowa z chwilą podpisania wiąże obie strony. Jeśli jednak zawiera postanowienia sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, to są one nieważne. Jeżeli klient został wprowadzony w błąd, będzie mógł uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli w trybie i na zasadach przewidzianych przez przepisy kodeksu cywilnego.
Jeżeli nie negocjowałeś umowy, a znalazły się w nim niedozwolone zapisy, jest to podstawą do uznania umowy za nieważną, o co można się starać na drodze sądowej. Lepiej jednak dokładnie sprecyzować dokument przed jego podpisaniem…
Poniżej omówiono przykłady niedozwolonych klauzul, które mogą pojawić się w przedwstępnych umowach sprzedaży nieruchomości
Klauzula wyłączająca lub istotnie ograniczająca odpowiedzialność zbywcy względem kupującego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Najlepszym przykładem takiej klauzuli będzie wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie w wybudowaniu budynku czy oddaniu lokalu do użytkowania.
Klauzula zezwalająca deweloperowi na przeniesienie wszystkich praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy na dowolną osobę trzecią (np. innego dewelopera) bez zgody kupującego. Gdyby dopuszczalne było takie przeniesienie, deweloper mógłby bez zgody kupującego przenieść prawa i obowiązki na inny podmiot (np. na niewypłacalnego dewelopera), a sam uniknąłby jakiejkolwiek odpowiedzialności. Kupujący musi mieć możliwość faktycznego decydowania o tym, kto jest drugą stroną umowy.
Klauzula uzależniająca zawarcie, treść lub wykonanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie (umową przedwstępną). Jeżeli jednak np. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości uzależnione będzie od podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością, to należy uznać, że takie postanowienie jest dozwolone, jako bezpośrednio związane z umową sprzedaży.
Klauzula uprawniająca sprzedawcę do jednostronnej zmiany umowy przedwstępnej bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie. W przypadku uprawnienia sprzedawcy do zmiany ceny, taką ważną przyczyną wskazaną w umowie może być drobne odstępstwo od ustalonego metrażu budynku/lokalu. Należy jednak pamiętać o tym, aby te przyczyny były opisane w umowie i żeby zdawać sobie sprawę, iż w określonych przypadkach, sprzedawca będzie miał prawo zmienić jednostronnie warunki umowy.
Klauzula wyłączająca obowiązek zwrotu kupującemu uiszczonej ceny za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli kupujący zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania na skutek braku spełnienia świadczenia. Jako przykład takiej klauzuli można wskazać sytuację, gdyby na skutek opóźnienia w oddaniu budynku/lokalu do użytkowania, kupujący odstąpił od umowy, a sprzedawca miałby prawo zatrzymać zapłaconą przez kupującego cenę lub jej część. Zawsze w przypadku, jeżeli do odstąpienia od umowy dojdzie z winy sprzedawcy, sprzedawca powinien być zobowiązany do zwrotu nabywcy całej uiszczonej przez niego kwoty.
Klauzula pozbawiająca wyłącznie kupującego uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży najczęściej do czynienia mamy z prawem do odstąpienia z przyczyn wskazanych w umowie. Należy upewnić się, iż zarówno kupujący, jak i sprzedawca, mają takie prawo, choć przyczyny odstąpienia będą różne dla każdego z nich.
Klauzula nakładająca wyłącznie na kupującego obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Często w umowach przedwstępnych znajduje się postanowienie, że kupujący zapłaci karę umowną, gdyby nie przystąpił do zawarcia umowy ostatecznej. Taki sam obowiązek powinien być nałożony na sprzedawcę.
Klauzula nakładająca na kupującego, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Pojęcie “rażąco” jest nieostre i musi być oceniane odrębnie dla każdej umowy. Należy jednak spodziewać się, iż kara taka będzie wyższa w przypadku budowy domu wolnostojącego dla kupującego, niż w przypadku nabywania mieszkania w budynku już wybudowanym.
Klauzula wyłączająca jurysdykcję sądów polskich lub poddająca sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucająca rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. A zatem prawidłowym będzie wpisanie sądu właściwego ze względu na siedzibę sprzedawcy, miejsce zamieszkania kupującego bądź położenia nieruchomości.
Wszystkie niedozwolone zapisy umowne można znaleźć na stronie UOKiK: www.uokik.gov.pl