Jak wybrać i kupić mieszkanie, działkę, dom

Nieruchomości – Jak wybierać i kupować

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z deweloperem

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości najlepiej zawierać z deweloperem w formie aktu notarialnego, co zagwarantuje nam możliwość dochodzenia przed sądem samej umowy ostatecznej, jeśli deweloper odmówiłby jej zawarcia.

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z deweloperem?

Nawet umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie zmienia to faktu, że umowa przedwstępna, zawarta bez notariusza, jest ważna. Podpisując umowę przedwstępną kupna lokalu, sprawdź, czy określa precyzyjnie strony, przedmiot, cenę oraz termin, w jakim deweloper wybuduje mieszkanie i ustanowi odrębną własność, a następnie zawrze umowę ostateczną. Każde słowo w niej zawarte ma swoją moc prawną.


Co musi się znaleźć w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z deweloperem?

Określenie stron:

  • nazwa, siedziba i adres firmy oraz numer w rejestrze przedsiębiorców lub ewidencji działalności gospodarczej, jeśli deweloper prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna
  • dane osoby upoważnionej do reprezentowania firmy, która podpisuje umowę; jeśli jest to pełnomocnik, powinien przedłożyć dokument pełnomocnictwa oraz załączyć do umowy odpis tego dokumentu
  • dane kupującego – sprawdź czy zostały wpisane poprawnie; może się to okazać ważne nie tylko wtedy, gdy będziesz rozstrzygał hipotetyczne na razie spory z deweloperem przed sądem, ale również wtedy, gdy ubiegasz się o kredyt w banku.

Przedmiot umowy (mieszkanie, dom):

  • adres, piętro w budynku itp.
  • metraż oraz informacja, w jaki sposób zostanie on ustalony – dopuszczalne wahania, sposób rozliczenia nadwyżki lub „manka” w metrażu, liczba i wielkość poszczególnych pomieszczeń
  • dane dotyczące powierzchni dodatkowych – balkon, piwnica, garaż itp. wraz z ceną
  • ewentualne uprawnienia do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych, tarasów i ogródków bezpośrednio przylegających do nieruchomości
  • standard mieszkania i budynku – zagwarantuj sobie w umowie kontrolę nad wszelkimi zmianami w technologii i stosowaniu materiałów – przypilnuj, by nie mogło się to odbywać bez twojej zgody
  • udział w prawie do gruntu pod budynkiem (własność lub użytkowanie wieczyste) oraz w częściach wspólnych obiektu – umowa powinna wyraźnie wskazywać, że cena obejmuje również i te prawa (dot. tylko odrębnej własności mieszkania)
  • opis nieruchomości, na której deweloper buduje budynek: położenie, powierzchnia, numery ewidencyjne działek, numery ksiąg wieczystych, tytuł prawny dewelopera do nieruchomości. Warto zdobyć od dewelopera oświadczenie, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, albo że do dnia podpisania umowy ostatecznej deweloper zobowiązuje się istniejącą hipotekę wykreślić. Oświadczenie to powinno być potwierdzone aktualnym odpisem z księgi wieczystej.


Cena:

  • waloryzacja cen – w umowie powinna znaleźć się informacja, że stawki podane są jako wartość brutto, są ostateczne i nie podlegają zmianie. To niestety rzadkość, dlatego sprawdzenia wymagają również zapisy o ewentualnej waloryzacji cen. Dopilnujmy, by dotyczyła tylko tych kwot, których jeszcze nie wpłaciliśmy, i by został określony okres, w jakim waloryzacja będzie dokonywana. Zwróćmy też uwagę, by w umowie znalazły się zapisy precyzujące przypadki zmiany ceny – np. gdy strony ustaliły spis dopuszczalnych zmian, dobrze podać ich nieprzekraczalną cenę. Podobnie w razie rezygnacji z określonych elementów w projekcie (np. gdy nie chcemy mieć wybudowanej jednej ściany, określmy, ile zapłacimy mniej)
  • waluta – deweloperzy czasami nie podają stałej ceny w złotych, lecz w walucie obcej, najchętniej w euro; nie jest to korzystne dla kupującego, zwłaszcza gdy kurs danej waluty nie jest stabilny
  • harmonogram płatności (zwaloryzowanych) rat.

Terminy:

  • data wydania lokalu
  • data podpisania w formie aktu notarialnego umowy ostatecznej
  • termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości oraz przeniesienia własności aktem notarialnym. W umowie ostatecznej, oprócz elementów zawartych w umowie przedwstępnej, trzeba jasno określić, kto będzie sprawować zarząd tymczasowy nieruchomością wspólną do czasu, gdy mająca powstać wspólnota mieszkaniowa wyłoni własny zarząd.

Rozwiązanie umowy:

  • warunki rozwiązania umowy, odstąpienia od niej oraz odsetki za nieterminowe wpłaty i kary umowne za niedotrzymanie terminów. Jeżeli znajdzie się tam zapis np. o kilkuprocentowym odszkodowaniu, nieuczciwemu deweloperowi może opłacać się zerwanie umowy i sprzedanie mieszkania po raz drugi za wyższą cenę.

W czym nam pomoże notariusz?

Na podstawie spisanej notarialnie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości możemy żądać wydania lokalu i wzywać dewelopera do podpisania aktu notarialnego, o ile dopełniliśmy warunków umowy. Jeżeli deweloper proponuje rozwiązanie umowy lub wręcz jednostronnie ją zrywa, zgłaszamy sprawę do sądu, gdzie nie tylko żądamy wydania lokalu, ale przede wszystkim wnosimy, aby sąd do czasu rozstrzygnięcia sporu zabezpieczył przedmiot roszczenia, czyli mieszkanie. Nawet gdybyśmy jeszcze nie uzyskali zabezpieczenia lokalu, kopię pozwu składamy w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych. Gdyby deweloper próbował sprzedać mieszkanie innemu klientowi, ten dowiedziałby się, że jest inna osoba, która rości sobie prawo do tego lokalu.


Gdy uzyskamy zabezpieczenie przedmiotu sporu, wpisujemy nasze roszczenie do księgi wieczystej, bo sprawa może ciągnąć się długie miesiące, a może nawet lata. Sąd będzie badał zapisy umowy – sprawdzał, jaki ona miała charakter, czy zobowiązywała do przeniesienia własności, czy nie, jakie są racje obu stron.

Comments are closed.

Copyright © 2013 - Nieruchomosci-Sprzedam.pl
Strona zasilana przez WordPress
Gold Pot Theme