Jak wybrać i kupić mieszkanie, działkę, dom

Nieruchomości – Jak wybierać i kupować

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Powinny więc znaleźć się w niej przynajmniej minimalne postanowienia, jakie są konieczne do zawarcia i wykonania umowy sprzedaży. Chodzi przy tym o wskazanie takich elementów, które w razie sporu stron pozwolą ustalić treść umowy przyrzeczonej. Przedwstępna umowa sprzedaży musi określać wyraźnie przedmiot sprzedaży i cenę. Umowa przedwstępna może zostać zawarta np. w formie ustnej, zwykłej pisemnej, pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, pisemnej z datą pewną bądź też w formie aktu notarialnego (polecane przy kupnie nieruchomości). Zawsze należy pamiętać, że gdy umowa nie została zawarta na piśmie, to w razie sporu bardzo trudno udowodnić, że umowa faktycznie została zawarta i jakie były jej postanowienia.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie będzie można żądać jej zawarcia. Skuteczne zawarcie umowy przedwstępnej powoduje, że jej strony mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podczas spisywania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, określenie danej nieruchomości może nastąpić przez podanie numeru księgi wieczystej wraz z podaniem sądu, który tę księgę prowadzi. Dane zawarte w księdze wieczystej wystarczająco szczegółowo określają położenie nieruchomości, chociaż w treści umowy można także pomocniczo wskazać adres tej nieruchomości oraz to, czy jest zabudowana budynkami (ewentualnie jakimi budynkami).

Umowa przedwstępna może zawierać także inne postanowienia, np.: oświadczenie sprzedającego nieruchomość, że jest jej wyłącznym właścicielem lub oświadczenie, że ta nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń (szczególnie istotny jest fakt, że na sprzedawanej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka). Gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprzedający może w umowie przedwstępnej zobowiązać się do spłaty hipoteki i do wykreślenia jej z księgi wieczystej w określonym terminie przed zawarciem umowy przyrzeczonej (ostatecznej umowy sprzedaży). Przedmiotem regulacji umowy przedwstępnej może być m.in. kwestia ponoszenia koszów zawarcia takiej umowy.


Zadatek

W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać zadatek w określonej wysokości (w umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku drugiej stronie). W wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób, zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje określone konsekwencje. Otóż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, strona otrzymująca zadatek może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zadatek zachować. Natomiast strona, która wpłaciła ten zadatek, w razie niewykonania umowy przez stronę drugą może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.


Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zawsze potrzebna?

Warto zwrócić uwagę, że zawarcie umowy przedwstępnej jest uzasadnione tylko wówczas, jeżeli z różnych względów zawarcie umowy sprzedaży nie jest w najbliższym czasie możliwe, np. strona sprzedająca musi przeprowadzić postępowanie spadkowe po zmarłym właścicielu, uregulować stan prawny nieruchomości lub kupujący musi uzyskać kredyt w banku na sfinansowanie zakupu. Jeżeli natomiast nie ma przeszkód w zawarciu umowy sprzedaży, strony od razu powinny udać się do notariusza w celu sporządzenia umowy właściwej.


Nie podpisujmy umowy przedwstępnej w ciemno

Na polskim rynku nieruchomości zauważyć można kształtowanie się złej praktyki polegającej na poprzedzaniu zawarcia każdej umowy sprzedaży nieruchomości umową przedwstępną z jednoczesną wpłatą zadatku. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy kontrahenci są gotowi podpisać umowę sprzedaży za dwa dni, czy za trzy miesiące.

Niestety większość kupujących nieruchomości nie potrafi samodzielnie sprawdzić stan prawny nieruchomości i polega jedynie na rozmowie z osobą władającą nieruchomością. Na przykład wiele umów przedwstępnych sprzedaży mieszkań zawieranych jest jedynie na podstawie oględzin mieszkania przez kupujących, a umowę przedwstępną podpisuje się z osobą, która w tym mieszkaniu zamieszkuje, co nie musi oznaczać, że jest właścicielem tego mieszkania, a nawet jeżeli jest jego właścicielem, to nie wiadomo, czy może samodzielnie nim dysponować i czy nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Umowom tego typu nie towarzyszy ani wizyta w spółdzielni mieszkaniowej w przypadku mieszkań spółdzielczych, ani sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej w przypadku lokali stanowiących odrębne nieruchomości, natomiast towarzyszy temu zazwyczaj wypłata zadatku, którego niejednokrotnie kupujący już nie odzyska. Stąd też wiele później spraw w sądach, gdy okazuje się, że wykonanie umowy przedwstępnej nie jest możliwe.

Największa liczba takich spraw dotyczy zawarcia umowy z osobą nie będącą faktycznie właścicielem. Często zdarzają się też sytuacje, gdy sprzedający pokazuje kupującemu działkę, lecz nie tą, której numer figuruje później w umowie przedwstępnej. Natomiast umowa przedwstępna powinna być poprzedzona takimi samymi czynnościami sprawdzającymi, jak umowa właściwa (ostateczna), zwłaszcza jeżeli towarzyszy jej wpłata pieniędzy.

Po dokonaniu wyboru konkretnej nieruchomości, przed podpisaniem umowy przedwstępnej i opłacaniem jakichkolwiek zadatków lub zaliczek, należy koniecznie sprawdzić stan prawny wybranej nieruchomości.

  • poproś właściciela mieszkania o pokazanie aktu notarialnego kupna mieszkania lub dokumentu potwierdzającego przydział członkowski
  • sprawdź aktualny, wydany w dniu zawierania umowy, odpis księgi wieczystej
  • poproś o zaświadczenie o braku zaległości czynszowych
  • spytaj właściciela, czy prowadzi działalność gospodarczą, a jeśli tak, to czy mieszkanie nie znajduje się w środkach trwałych firmy
  • sprawdź, czy w mieszkaniu nie jest zameldowany ktoś inny – odpowiednie zaświadczenie sprzedający może uzyskać w urzędzie gminy i powinniśmy wymagać, aby przedstawił je przed podpisaniem aktu notarialnego
  • zobowiąż sprzedającego do wymeldowania wszystkich osób ze sprzedawanego lokalu (najlepiej do dnia podpisania aktu notarialnego).

Oczywiście sytuacja prawna określonych, rozważanych przez nas nieruchomości może się różnić i w indywidualnych przypadkach mogą być potrzebne również dodatkowe dokumenty.


Kara umowna zamiast zadatku

Jeśli zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne, a nie dysponujemy dostateczną wiedzą i możliwościami sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, lepszym rozwiązaniem dla kupujących jest umowa przedwstępna z umowną karą pieniężną zamiast z zadatkiem. Pozwala to uniknąć straty kwoty zadatku, a jednocześnie równie silnie wiąże strony.

W umowie takiej sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży, a kupujący do kupna oznaczonej nieruchomości za określoną cenę w określonym terminie, ale nie towarzyszy temu wpłata zadatku. Natomiast strony określają, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, zapłaci ona drugiej stronie określoną kwotę pieniężną jako karę.


Umowa przedwstępna a nieruchomość obciążona hipoteką

W związku z tym, że większość osób kupujących nieruchomości posługuje się przy zakupie kredytem i następnie sprzedaje swoje nieruchomości jeszcze przed spłatą całości tego zobowiązania, powstaje problem zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką. Jedną z możliwości uregulowania tej okoliczności jest właściwie sporządzona przedwstępna umowa sprzedaży. W umowie tej należy wówczas zaznaczyć, że część pieniędzy ze sprzedaży mieszkania ma dostać bank jako spłatę kredytu, a reszta tafia do zbywcy. Swoją wolę sprzedaży nieruchomości sprzedający powinien zgłosić w banku, z którym ustalić trzeba aktualną wysokość zadłużenia i sposób jego jednorazowej spłaty w celu zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipoteką. Istnieje też możliwość przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Jednak ta możliwość zależy od zgody banku.


Roszczenie wpisane do księgi

Gdy przedwstępna umowa sprzedaży dotyczy nieruchomości, to nabywca może dodatkowo wzmocnić skuteczność swojego roszczenia o zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży. Otóż może ujawnić je w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, bowiem w księdze wieczystej może być ujawnione m.in. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

Wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej oznacza, że staje się ono skuteczne wobec każdego właściciela nieruchomości. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej może żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, choćby w międzyczasie zmienił się właściciel tej nieruchomości.

Jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży została dodatkowo zawarta w formie aktu notarialnego, to nabywca może również dochodzić w sądzie wobec nowego właściciela nieruchomości zawarcia takiej umowy.

Zobacz przykładowy wzór: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.doc

Comments are closed.

Copyright © 2014 - Nieruchomosci-Sprzedam.pl
Strona zasilana przez WordPress
Gold Pot Theme