Media pełne są doniesień o nieprzyjaznych klientom praktykach stosowanych przez niektórych deweloperów. Dlatego bardzo ważna przy podejmowaniu decyzji powinna być wiarygodność oraz przejrzystość dotychczasowych działań dewelopera.
Powinniśmy więc zwracać bardzo dużą uwagę, czy:
- firma deweloperska nie ma w obecnej sytuacji poważnych problemów finansowych lub nie znajduje się w stanie upadłości czy likwidacji
- czy budowa prowadzona jest terminowo
- jeśli budowa ma się dopiero rozpocząć, to czy deweloper posiada pozwolenie na budowę;
- czy powierzchnia, która w przyszłości stanowić ma nasze mieszkanie, nie została już wcześniej sprzedana komuś innemu.
Jako, niestety, słabsza strona w ewentualnym sporze z deweloperem musimy poświęcić dużo czasu, aby jak najwięcej dowiedzieć się o wybranej inwestycji i deweloperze.
Powinniśmy między innymi:
- Zapoznać się w internecie z wszelkimi doniesieniami o deweloperze – szczególnie przydatne będą artykuły prasowe i wypowiedzi na forach – miejmy jednak na uwadze, że każdą niepokojącą informację powinniśmy zweryfikować w kilku źródłach (rynek nieruchomości znów staje się konkurencyjny dla deweloperów, dlatego bardzo krytyczna wypowiedź na forum internetowym często może być przykładem czarnego PR)
- Sprawdźmy firmę sprzedającą nam mieszkanie w Polskim Związku Firm Deweloperskich oraz Krajowym Rejestrze Sądowym. W KRS można się dowiedzieć, jaki jest kapitał zakładowy, kto jest przedstawicielem dewelopera, a przede wszystkim, czy deweloper nie jest w stanie upadłości lub likwidacji. Starajmy się jednak nie opierać tylko na tych informacjach
- Sprawdźmy, czy deweloper posiada ostateczną decyzję – pozwolenie na budowę. Adnotacja o ostateczności tej decyzji zamieszczana jest na dokumencie decyzji organu administracyjnego, który decyzję tę wydał
- Zapoznajmy się z historią poprzednich inwestycji dewelopera – czy były prowadzone terminowo, czy kupujący zgłaszali wadliwość budynków lub poszczególnych mieszkań
- Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości najlepiej zawierać z deweloperem w formie aktu notarialnego, co zagwarantuje nam możliwość dochodzenia przed sądem samej umowy ostatecznej, jeśli deweloper odmówiłby późniejszego jej zawarcia.
Niepokojące sygnały ze strony dewelopera:
- nie chce udostępnić do wglądu dokumentów związanych z planowaną inwestycją
- nie umożliwia nabywającemu wcześniejszego zapoznania się z projektem umowy lub kiedy z założenia odmawia wprowadzenia jakichkolwiek korekt do umowy sprzedaży nieruchomości
- nie posiada jeszcze ostatecznego pozwolenia na budowę.
Jak powinna wyglądać umowa z deweloperem?
Nawet umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa przedwstępna zawarta bez notariusza także jest ważna. Podpisując umowę przedwstępną kupna lokalu, sprawdź, czy określa precyzyjnie strony, przedmiot, cenę oraz termin, w jakim deweloper wybuduje mieszkanie i ustanowi odrębną własność, a następnie zawrze umowę ostateczną. Każde słowo w niej zawarte ma swoją moc prawną.
Co musi się znaleźć w umowie sprzedaży nieruchomości?
Określenie stron
- nazwa, siedziba i adres firmy oraz numer w rejestrze przedsiębiorców lub ewidencji działalności gospodarczej, jeśli deweloper prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna
- dane osoby upoważnionej do reprezentowania firmy, która podpisuje umowę; jeśli jest to pełnomocnik, powinien przedłożyć dokument pełnomocnictwa oraz załączyć do umowy odpis tego dokumentu
- dane kupującego – sprawdź czy zostały wpisane poprawnie; może się to okazać ważne nie tylko wtedy, gdy będziesz rozstrzygał ewentualne spory z deweloperem przed sądem, ale również wtedy, gdy ubiegasz się o kredyt w banku.
Przedmiot umowy (mieszkanie)
- adres, piętro w budynku itp.
- metraż oraz informacja, w jaki sposób zostanie on ustalony – dopuszczalne wahania, sposób rozliczenia nadwyżki lub niedoboru metrażu, liczba i wielkość poszczególnych pomieszczeń
- dane dotyczące powierzchni dodatkowych – balkon, piwnica, garaż itp. wraz z ceną
- ewentualne uprawnienia do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych, tarasów i ogródków bezpośrednio przylegających do budynku
- standard mieszkania i budynku – zagwarantuj sobie w umowie kontrolę nad wszelkimi zmianami w technologii i stosowaniu materiałów: przypilnuj, by nie mogło się to odbywać bez twojej zgody
- udział w prawie do gruntu pod budynkiem (własność lub użytkowanie wieczyste) oraz w częściach wspólnych obiektu – umowa powinna wyraźnie wskazywać, że cena obejmuje również i te prawa (dot. tylko odrębnej własności mieszkania)
- opis nieruchomości, na której deweloper zamierza zbudować blok: położenie, powierzchnia, numery ewidencyjne działek, numery ksiąg wieczystych, tytuł prawny dewelopera do nieruchomości. Warto zdobyć od dewelopera oświadczenie, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, albo że do dnia podpisania umowy ostatecznej deweloper zobowiązuje się istniejącą hipotekę wykreślić. Oświadczenie to powinno być potwierdzone aktualnym odpisem z księgi wieczystej.
Cena
- waloryzacja cen – w umowie powinna znaleźć się informacja, że stawki podane są jako wartość brutto, są ostateczne i nie podlegają zmianie. To niestety rzadkość, dlatego sprawdzenia wymagają również zapisy o ewentualnej waloryzacji cen. Dopilnujmy, by dotyczyła tylko tych kwot, których jeszcze nie wpłaciliśmy, i by został określony okres, w jakim waloryzacja będzie dokonywana. Zwróć też uwagę, by w umowie znalazły się zapisy precyzujące przypadki zmiany ceny, np. gdy strony ustaliły spis dopuszczalnych zmian, dobrze podać ich nieprzekraczalną cenę. Podobnie w razie rezygnacji z określonych elementów w projekcie (np. gdy nie chcemy mieć wybudowanej jednej ściany, określmy, ile zapłacimy mniej)
- waluta – deweloperzy czasami nie podają stałej ceny w złotych, lecz w walucie obcej, najchętniej w euro; nie jest to korzystne dla kupującego, zwłaszcza gdy kurs danej waluty nie jest stabilny
- harmonogram płatności (zwaloryzowanych) rat.
Terminy
- data wydania lokalu
- data podpisania w formie aktu notarialnego umowy ostatecznej
- termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości oraz przeniesienia własności aktem notarialnym. W umowie ostatecznej, oprócz elementów zawartych w umowie przedwstępnej, trzeba jasno określić, kto będzie sprawować zarząd tymczasowy nieruchomością wspólną do czasu, gdy mająca powstać wspólnota mieszkaniowa wyłoni własny zarząd.
Rozwiązanie umowy
- warunki rozwiązania umowy, odstąpienia od niej oraz odsetki za nieterminowe wpłaty i kary umowne za niedotrzymanie terminów. Jeżeli znajdzie się tam zapis np. o kilkuprocentowym odszkodowaniu, nieuczciwemu deweloperowi może opłacać się zerwanie umowy i sprzedanie mieszkania po raz drugi za wyższą cenę.
Niedozwolone klauzule
Umowa z chwilą podpisania wiąże obie strony. Jeśli jednak zawiera postanowienia sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, to oczywiście są one nieważne. Jeżeli klient został wprowadzony w błąd, będzie mógł uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli w trybie i na zasadach przewidzianych przez przepisy kodeksu cywilnego.
Jeżeli nie negocjowałeś umowy sprzedaży nieruchomości, a znalazły się w niej niedozwolone zapisy, jest to podstawą do uznania tej umowy za nieważną, o co możesz się starać na drodze sądowej. Lepiej jednak dokładnie sprecyzować dokument, by nie mieć tej wątpliwej satysfakcji. Mając rację, możesz nie mieć najważniejszego – mieszkania.
Wszystkie niedozwolone zapisy umowne można znaleźć na stronie UOKiK: www.uokik.gov.pl
W czym nam pomoże notariusz?
Na podstawie spisanej notarialnie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości możemy żądać wydania lokalu i wezwać dewelopera do podpisania aktu notarialnego, o ile dopełniliśmy warunków umowy. Jeżeli deweloper proponuje rozwiązanie umowy lub wręcz jednostronnie ją zrywa, co się w ostatnich latach zdarzało, zgłaszamy sprawę do sądu, gdzie nie tylko żądamy wydania lokalu, ale przede wszystkim wnosimy, aby sąd do czasu rozstrzygnięcia sporu zabezpieczył przedmiot roszczenia, czyli mieszkanie. Nawet gdybyśmy jeszcze nie uzyskali zabezpieczenia lokalu, kopię pozwu składamy w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych. Gdyby deweloper próbował sprzedać mieszkanie innemu nabywcy, ten dowiedziałby się, że jest inna osoba, która rości sobie prawo do tego lokalu.
Gdy uzyskamy zabezpieczenie przedmiotu sporu, wpisujemy nasze roszczenie do księgi wieczystej, bo sprawa może ciągnąć się długie miesiące, a może nawet lata. Sąd będzie badał zapisy umowy – sprawdzał, jaki ona miała charakter, czy zobowiązywała do przeniesienia własności, czy nie, jakie są racje obydwu stron.