Wybór nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym jest trudną decyzją, która zapewne przez dłuższy czas będzie wpływała na jakość naszego życia. Dlatego wybór ten musi być przemyślany i nie podyktowany emocjami. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości zaczęła sprzyjać kupującym w dokonywaniu przez nich spokojnych i wyważonych wyborów z dużej ilości dostępnych ofert. Im więcej będziemy wiedzieć o stanie technicznym i prawnym rozważanych przez nas nieruchomości, tym lepszą podejmiemy decyzję, a także będziemy mieć większą siłę przetargową podczas negocjowania ostatecznej ceny.
Do poszukiwań nieruchomości najlepiej przystąpić dopiero po określeniu naszych możliwości finansowych (zdolność kredytowa w banku, oszczędności, pomoc rodziny, itd.) – znając górną granicę ceny, którą będziemy w stanie zapłacić za nieruchomość, nie będziemy tracić czasu na oglądanie tych nieruchomości, na które nas nie będzie stać, natomiast podczas negocjowania ceny nieruchomości znajdującej się w naszym zasięgu finansowym będziemy skuteczniej zbijać jej cenę.
Wybór mieszkania na rynku wtórnym
Pomijając takie oczywiste kwestie, jak określenie okolicy, w której będziemy chcieli zamieszkać i potrzebnego nam/ dostępnego finansowo metrażu i standardu, należy także zwracać uwagę na następujące czynniki:
- bezpośrednie otoczenie nieruchomości – czy znajduje się blisko ruchliwej ulicy lub innych źródeł hałasu (np. stacja pogotowia, jednostka straży pożarnej, zajezdnia tramwajowa) – wizyty w oglądanych nieruchomościach najczęściej odbywają się wieczorem, warto się zastanowić, a najlepiej sprawdzić, na ile głośno może być w określonym mieszkaniu rano lub wczesnym popołudniem w dzień powszedni. Gdy jest widno, lepiej także ocenimy stan całego budynku.
- czy do mieszkania przynależy garaż, miejsce parkingowe, piwnica, schowek, etc.
- czy sprzedający posiada dokumenty potwierdzające prawo własności nieruchomości (akt notarialny, wypis z ksiąg wieczystych)
- jaki jest stan prawny nieruchomości – czy przypadkiem nie jest obciążona hipoteką
- czy wszystkie opłaty za mieszkanie były dotychczas na bieżąco regulowane (czy nie ma zaległości)
- jaka jest sytuacja finansowa całego budynku (czy nie jest zadłużony, czy lokatorzy opłacają czynsz)
- czy mieszkanie znajduje się w kamienicy, której zwrotu się ktoś domaga (lub czy w ostatnich latach nie zmienił się właściciel całego budynku)
- jaki jest stan przewodów wentylacyjnych
- jaki jest stan pionów gazowych oraz rur (nowe, przed, po wymianie?)
- sprawdźmy, czy w mieszkaniu zachowane są kąty proste
- w jakim stanie znajduje się nieruchomość – czy jest nowa, po niedawnym remoncie lub po odświeżeniu, a może wymaga małego lub kapitalnego remontu
- jaki jest rozkład pomieszczeń – czy nieruchomość będzie można dostosować do naszych potrzeb (np. usunięcie ściany)
- jeśli mieszkanie znajduje się na parterze, to na ile ocieplona jest piwnica
- na które strony świata wychodzą okna – od tego zależy naświetlenie pomieszczeń; czy zimą naświetlenie będzie dostateczne?
- stan okien, drzwi wejściowych, podłóg, wyposażenia łazienki – czy trzeba je będzie wymieniać?
- jaki jest stan elewacji budynku – czy zewnętrzne ściany są odnowione, czy budynek jest ocieplony, czy są widoczne jakieś pęknięcia, wady konstrukcyjne, zacieki, itp.
- jaki jest stan klatki schodowej, wind i piwnic
- warto sprawdzić stan dachu (czy nie przecieka), nawet jeśli kupowane mieszkanie znajduje się kilka pięter niżej
- rok budowy
- materiały, z których wykonano budynek
- czy mieszkanie jest wolne – kiedy zostanie opuszczone w razie sprzedaży
- czy i jakie elementy wyposażenia nieruchomości ma zamiar pozostawić sprzedający
- jaka jest wysokość czynszu
- czy w czynsz wliczona jest woda
- czy jest ustalony fundusz remontowy, a jeśli tak, to w jakiej wysokości
- czy są pozakładane liczniki (na gaz, prąd, wodę)
- dowiedz się, czy mieszkanie było wcześniej wynajmowane. Jeżeli w lokalu często zmieniali się lokatorzy, warto zastanowić się nad wymianą zamków
- jacy są sąsiedzi – czy wiele mieszkań obok jest wynajmowanych?
- czy w budynku działa wspólnota mieszkaniowa
- gdzie znajduje się śmietnik – jeśli budynek posiada zsyp, to czy słychać jego odgłosy w mieszkaniu
- czy w mieszkaniu słychać drzwi wejściowe na klatkę schodową lub do windy (szczególnie istotne na parterze).
Bądź szczególnie ostrożny, jeżeli:
- cena nieruchomości jest wyjątkowo atrakcyjna
- kiedy sprzedający sprawia wrażenie, że bardzo mu się śpieszy lub nie chce pokazać dokumentów albo rachunków, o wgląd do których go prosimy.
Nie dajmy się zwieść pozorom, gdy właściciel lub agent twierdzi, iż zainteresowanie danym mieszkaniem jest bardzo duże i należy śpieszyć się z wyborem – często stosowaną metodą negocjacyjną jest również umawianie dwóch potencjalnych kupujących niemal w tym samym czasie (może to być nawet zupełnie przypadkowa osoba), co ma na celu wywarcie na nas presji.
Warto sprawdzić także:
- kontakty – czy światła działają i czy przy jednoczesnym uruchomieniu kilku urządzeń AGD nie siadają korki
- krany – czy nie ciekną, jakie jest maksymalne ciśnienie wody podczas odkręcenia kurków do oporu
- gaz – czy działają wszystkie palniki i jak silny jest płomień. W starszym budownictwie zwróć uwagę, czy w mieszkaniu jest gaz ziemny, czy też dostarczany jest w butlach.
W miarę możliwości sprawdźmy, czy mieszkanie dobrze izoluje od warunków pogodowych na zewnątrz. Zimą można sprawdzić, czy nie wieje od okien lub czy ściany nie są bardzo wyziębione. Na podobnej zasadzie warto sprawdzić temperaturę ścian w nagrzane, letnie dni.
Warto się przez chwilę wsłuchać w panujące w nieruchomości odgłosy – w jakim stopniu słychać sąsiadów, odgłosy z klatki schodowej, dźwięki dochodzące zza okna, itp. (w razie konieczności poprośmy właściciela lub agenta, by przez chwilę nic nie mówili, ew. wyłączyli radio, telewizor…)
Po dokonaniu wyboru konkretnego mieszkania, przed podpisaniem umowy przedwstępnej i opłacaniem jakichkolwiek zadatków lub zaliczek, koniecznie należy sprawdzić stan prawny wybranej nieruchomości!
- poproś właściciela mieszkania o pokazanie aktu notarialnego kupna mieszkania lub dokumentu potwierdzającego przydział członkowski
- sprawdź aktualny, wydany w dniu zawierania umowy sprzedaży nieruchomości odpis księgi wieczystej
- poproś o zaświadczenie o braku zaległości czynszowych
- spytaj właściciela czy prowadzi działalność gospodarczą, a jeśli tak, to czy mieszkanie nie znajduje się w środkach trwałych firmy
- sprawdź, czy w mieszkaniu nie jest zameldowany ktoś inny – odpowiednie zaświadczenie sprzedający może uzyskać w urzędzie gminy i powinniśmy wymagać, aby przedstawił je przed podpisaniem aktu notarialnego
- zobowiąż sprzedającego do wymeldowania wszystkich osób ze sprzedawanego lokalu (najlepiej do dnia podpisania aktu notarialnego).
Oczywiście sytuacja prawna konkretnych, rozważanych przez nas nieruchomości może się różnić i w indywidualnych przypadkach mogą być potrzebne również dodatkowe dokumenty.